PROPOSAL PROPERTY - 2

DAFTAR ISI

.

Executive Summary

.

Informasi Perusahaan : PT. BANGUN SUKSES ABADI

.

Legalitas

.

Struktur Organisasi

.

Financial Performa

.

Pengalaman Perusahaan

.

Latar Belakang Proyek Perumahan (Proper)

.

Sejarah Proper

.

Konsep Proper

.

Aspek Sosial & Environment

.

Lokasi Proper

.

emografi

.

Kependudukan

.

Fasilitas Umum

.

Aspek Aspek Perijinan (Legalitas)

.

Perijinan Project

.

ekomendasi dari Pihak Terkait

.

Aspek Pemasaran

Potensi & Segmentasi Pasar

Marketing Strategy

project Utility

.

Aspek Keuangan Proyek

Proyeksi Biaya Pembangunan

.

Sumber Dana

c.

proyeksi Penjualan

d.

Rencana Cash Flow

.

Aspek Tennis

Tahap Persiapan

Tahap Konstruksi

Tahap Operasional

.

Equipments

.

Kesimpulan

.

Executive Summary

Lokasi Proper​ :​Perumahan Medina Residence – Bintaro , Desa Jombang, Kec. Ciputat, Kab. Tangerang, Jawa Barat.

Peruntukan​:​Pembangunan 41 unit Rumah Tinggal Type.36/60 m2

Luas  Lokasi ​:​4.593 m2

Luas Kavling​:​2.700 m2 (40%)

Jumlah Unit​:​42 unit rumah tinggal T.36/60m2

Periode Project​:​10 Bulan

Nilai Penjualan​:​Rp. 10.500.000.000,-

Modal Sendiri​:​Rp.   4.476.300.000,-

Pinjaman/Investment​:​Rp.   4.500.000.000,-

Keuntungan​:​Rp.​   1.523.700.000,-

Developer​:​PT. BANGUN SUKSES ABADI (joint Operation to PT. Sentra Inovasitama)

​

.

Informasi Perusahaan

Berdasarkan Akta pendirian, maksud dan tujuan pendirian PT. BANGUN SUKSES ABADI(PT BSA) adalah untuk melaksanakan jenis usaha di bidang Pembangunan (real estate/developer), Jasa, Perdagangan, Transportasi, Industri ATK, Perbengkelan, Design dan cetak grafis, Pertambangan, dan di bidang pertanian.

a.

Legalitas

Nama Perusahaan ​:  PT. BANGUN SUKSES ABADI

Alamat Perusahaan​: Villa Mula Sakti Blok 0.1 No.31 Bekasi Utara

No. Telp. / Fax.​:  (021) 02144500400

Email Address​: ​dirman7811@yahoo.co.id

​Akta Pendirian ​:  No. 10, Tanggal 19 Agustus 2005, Pengesahan akta

​pendirian PT oleh Menteri Kehakiman dan Hak Asasi

​Manusia RI  

​TDP​:  No. C-29940 HT.01.01.TH.2005

​NPWP​:  02.479.820.9-407.000.

​Surat Ket. Domisili  ​:   No. 536/71-KL.KT/III/2008, berlaku tanggal 24 Maret 2009

​s/d 24 Maret 2009

​SIUP​:​ No.510/146-PERINDAG/PB/XI/2005

b.

Struktur Organisasi

Direktur Utama​:​Muchamad Gunawan

Direktur​:​Sopyan Iskandar, SE, MM

Komisaris Utama​:​Ari Pujiastuti

​Pengurus Perusahaan  

Direktur Utama​: ​Sudirman, ST

Tempat/tgl. Lahir​: ​Bima / 11 September 1978

No. KTP                    ​:​10.5501.131069.1005

Instansi              ​: ​PT. BANGUN SUKSES ABADI

Bidang Usaha       ​: ​Developer, kontraktor dan jasa properti

Alamat Kantor        ​:​Perumahan Griya Satria Jingga Blok G5 No.01 Depok

Direktur ​: ​Sopyan Iskandar, SE, MM

Tempat/tgl. Lahir​: ​Sukabumi / 01/02/1969

No. KTP​:​32.03.14.010269.28844

Instansi​: ​PT. BANGUN SUKSES ABADI

Bidang Usaha​: ​Developer, kontraktor dan jasa properti

Alamat Kantor​:​Vancouver UB.1/5 Kota Wisata Cileungsi, Bogor

Komisaris Utama​​:  ​Ari Pujiastuti

Tempat/tgl. Lahir​: ​Gombong / 20 November 1973

No. KTP​:​3275038011730023

.

Financial Performa

Laporan Keuangan tahun 2007 dan 2008 (Anaudited) sbb. :​

 “PERUMAHAN MEDINA RESIDENCE BINTARO” ​                                                         

 “PERUMAHAN MEDINA RESIDENCE BINTARO” ​                                                         

 “PERUMAHAN MEDINA RESIDENCE BINTARO” ​                                                         

Penjelasan Laporan Keuangan dan Rasio Keuangan

a.

PT BSA tidak memiliki komponen kewajiban untuk tahun 2007 dan 2008 sehingga, current dan quick ratio tidak dapat didefinisikan. Namun hal ini mengindikasikan bahwa PT BSA tidak akan mengalami kesulitan di dalam membayar kewajiban yang akan jatuh tempo dalam jangka waktu satu tahun ke depan.

Laba setelah pajak di tahun 2008 mengalami kenaikan yang signifikan sebesar hamp300%dibandingkan tahun 2007. Hal ini disebabkan karena PT BSA pada tahun 2008 berhasil meningkatkan penjualan usaha dan menekan biaya operasional jika dibandingkan dengan tahun 2007.

c.

Rentabilitas perusahaan pada tahun 2008 mengalami perubahan yang dapat dilihat melalui indikator Return on Total Assets (ROA). ROA mengalami kenaikan sebesar 100% dibandingkan dengan tahun 2007. Hal ini disebabkan karena adanya penjualan yang meningkat, dan PT BSA tidak banyak melakukan penambahan investasi pada tahun 2008.Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa PT BSA memiliki kemampuan yang baik dalam mengelola keuangannya.

.

Pengalaman Perusahaan 

Beberapa proyek perumahan diwilayah Jabodetabek

No	Jenis Pekerjaan	Pemberi Kerja/Project	Lokasi	Periode
1	Pembangunan rumah 500 unit dengan tipe 36/72 (350 unit) dan tipe 45/120 (150 unit)	PT Multi Mega Syahara	Desa Ciseeng Parung Bogor	2008
2	Pembangunan SMA N 1 Cikampek	Acep Pachyumi (Ketua Panitia Pembangunan)	Cikampek	--

iii.

Latar Belakang Proyek Perumahan (Proper)

Sejarah Proper

​Proyek perumahan “Medina Residence” ini diinisiasi oleh PT. Bangun Sukses Abadi dan PT. Sentra Inovasitama untuk mengembangkan Lokasi Tanah Kosong yang berlokasi di daerah yang cukup strategis di Bintaro, Tangerang.  Proper yang  merupakan proyek bersama antara dua perusahaan ini, dimaksudkan untuk mengoptimalkan resources yang dimilki terutama pada aspek utilitas “Land Development” dan penciptaan Added Value bagiStakeholders.

.

Konsep Proper

​Kebijakan Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang mendorong peran swasta dalam penyediaan perumahan bagi masyarakat.

​Konsep Pembangunan Proper ini mengacu kepada : Pengembangan Lokasi menjadi Cluster Perumahan yang memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke atas dengan nuansa Asri, ramah lingkungan dan Minimalis. Permbangunan akan dilaksanakan secara bertahap dengan sistem indent dgn target penyelesaian 42 unit rumah dalam waktu 6 bulan. Mengutamakan efisiensi dan efektifitas dalam pembangunanserta melibatkan masyarakat setempat sebagai stakehalders dalam pekerjaan phisik konstruksi rumah.

.

Aspek Sosial & Environment

.

Lokasi Proper

Terletak di Jl. Kalimantan I No. 10 Rt. 001/12 Desa Jombang, Kec. Ciputat, Kab. Tangerang, Sesuai SHM No. 144/Jombang  seluas 2.515 m2, an. Bambang Sulistio (dibeli oleh Subiyanto, beralamat di Jl. Kalimangso No 45 Rt.01/02, Jurangmangu Timur, Pondok Aren Kab. Tangerang Rp. 427.500.000,-   pada tanggal 29 November 2007 di KPKNL Serpong.

Jl. Kalimantan  I No. 11  Rt. 001/12 Desa Jombang, Kec. Ciputat, Kab. Tangerang, Sesuai SHM No. 311, 339 dan 595 /Jombang  seluas  1.675 m2, 280 m2, 295 m2, an. Joko Satoso  (dibeli oleh Subiyanto, beralamat di Jl. Kalimangso No 45 Rt.01/02, Jurangmangu Tmur, Pondok Aren Kab. Tangerang Rp. 391.500.000,-  pada tanggal 29 November 2007 di KPKNL Serpong.

Proper terletak di daerah pemukiman yang telah padat, daerah bebas banjir dan hanya sekitar 800 m sebelah Tenggara dari lokasi perumahan mewah Vila Bintaro Indah dan beberapa real estate lainnya.

Demografi

Demografi  Kota Tangerang terletak di Provinsi Banten, dan berada tepat di sebelah barat kota Jakarta. Dengan luas wilayah 164,54 km2, Tangerang merupakan kota terbesar dan terpenting di Provinsi Banten serte kedua terbesar di kawasan perkotaan Jabotabek setelah Jakarta.

.

Kependudukan

Jumlah penduduk kota Tangerang mengalami peningkatan setiap tahunnya dimana hal ini dapat dilihat pada tabel berikut yang menunjukkan jumlah penduduk sejak tahun 2000 – 2007 serta tingkat pertumbuhan penduduk per tahunnya untuk periode 2000 – 2007.

Tabel 1 : Grafik Perkembangan jumlah penduduk Kota Tangerang 2000 – 2007

Sumber : http://www.tangerangkota.go.id

Tabel 2 : Grafik Pertumbuhan Penduduk Kota Tangerang 2000 - 2007

Sumber : http://www.tangerangkota.go.id

Dengan rata-rata pertumbuhan penduduk 2,67 dalam kurun waktu 8 tahun, maka kebutuhan akan perumahan, sarana dan fasilitas pun akan turut meningkat.

.

Fasilitas Umum

Lokasi proyek ini  cukup strategis untuk kelas masyarakat berpenghasilan menengah ke atas.Lokasi Proper dekat dengan sejumlah fasilitas publik antara lain : Pasar Tradisional, Bank, Restorant, Pusat Perbelanjaan, Rumah Sakit, Sarana Pendidikan dan terakses oleh Angkutan Umum. Access jalan masuk ke proyek cukup padat, namun masih dalam tahap pelebaran sehingga dapat memadai sebagai sarana lalu lintas jalan utama perumahan.

Beberapa institusi pendidikan di sekitar lokasi proper antara lain : Sekolah Jepang Jakarta, Sekolah Tunas Permata Indonesia, Global Jaya Scholl, SMU Pembangunan Jaya, SMAN 6 Jombang, SMP N 3 Ciutat, Pesantren Baiturrahman.

Access Stasiun Kereta Sudimara dan Stasiun Pondok Ranji juga tidak jauh dari lokasi proper. Fasilitas publik lainnya adalah RS Internasional Bintaro, Gedung Bank Permata dan Kantor Bank Niaga.

Fasilitas Umum:

•

Masjid ​: 300 m

•

Kantor Kecamatan ​: 500 m

•

Puskesmas ​: 600 m

•

Sarana Pendidikan SD,SMP,SMU​: 500 m

•

Pasar Tradisional​: 700 m

•

Bank Permata, Bank Niaga,

​Mandiri, BNI, BRI​: 800 m

•

Jaringna Listrik​: ada

•

PDAM​: ada

•

Telepon​: ada

•

Berdekatan dgn lokasi proper ​:Bintaro Jaya, Taman Senayan, Menteng Residence, Emerald Residence, Permata Bintaro dll.

v.

Aspek Perijinan (Legalitas)

Pekerjaan Penyelesaian Proper “Medina Residence” Bintaro diharapkan dapat terlaksana sesuai time schedule yang direncanakan, sehingga aspek Legalitas  menjadi sangat penting & perlu dipastikan terpenuhi sesuai peraturan yang berlaku untuk mengantipasi adanya potensi masalah hukum.

a.

Perijinan Project

Ijin IPPT​:​Proses

S.I.U.P​:​08061 / 1.824.271

Site Plan​:​10.10.72.03.00687

S.K.D.P​:​58 / 1.824

Kep. Hum dan HAM​:​AHU – 90996.AH.01.01. Tahun 2008

T.D.P​:​09.03.1.51.59339

N.P.W.P​:​02.837.624.2-017.000

Bukti Penguasaan Lahan​:​SHM sesuai point IV. A.

IMB Induk​:​Proses

Rekomendasi PLN​:​Proses

Rekomendasi PDAM​:​Proses

Keterangan Bebas Banjir​:​Proses

b.

Rekomendasi dari Pihak Terkait

•

Surat keterangan dari Badan Pelayanan Perijinan Terpadu (BP2T) PEMKAP Tangerang, tanggal  30 April 2009 menerangkan bahwa  Ijin Pemanfaatan Ruang (IPR), Site Plan, IMB, Ijin Lokasi, Peil Banjir dan UPL/UKL telah diterima dan sedang dalam proses penyelesaian.

•

Tanda Terima Pendaftaran Perijinan & Non Perijinan tertanggal 8 May 2009 dariPemKab Tangerang Badan Pelayanan & Perijinan Terpadu juga telah terlampir.

•

Surat dari wakil warga yakni Ketua RT 01/Rw 012, RT 06/RW 012 Jombang Ciputat, dan RT 03/RW 05, RT 04/RW 05 Parigi Pondok Aren,  perihal Persetujuan Pemakaian jalan H Sawil menuju Proper Medina Residence Bntaro tertanggal 8 Mei 2009 telah terlampir.

​

vi.

Aspek Pemasaran

a.

Potensi & Segmentasi Pasar

Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat urgent bagi setiapmasyarakat/keluarga. Dan Lokasi proper Medina diharapkan dapat memenuhi kebutuhan masyakat kelas menengah tersebut. Hal ini disebabkan karena Lokasi Proper berada di posisiyang cukup strategis salah satunya disebabkan oleh banyak real estate yang berada di sekitar lokasi proper. Kawasan real estate di sekitar lokasi proper tersebut dihuni oleh masyarakat/populasi kelas menengah ke atas dengan pendapatan perkapita yang terus meningkat setiap tahun.  

Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan bahwa pemilihan segmen pasar menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan.

b.

Marketing Strategy

Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan strategi marketing mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara intensif. Media promosi antara lain dengan menggunakan Attractive Leaflet, Brosur, Balon Promosi, Pemasangan spanduk serta umbul-umbul, dan door to door ke Institusi yang dianggap potensi untuk kelas proper “Medina Residence”.

Hal yang dapat dilakukan untuk dapat mempercepat penjualan Proper “Medina Residence” ini adalah menemukan target market yang memiliki pendapatan tetap dan tidak terganggu akan situasi dan kondisi perekonomian Indonesia.

Jaringan luas adalah salah satu asset penting dari PT BSA. Melalui jaringan ini, PT BSA telah memiliki potensial buyer yang berasal dari salah satu institusi pemerintah.  

c.

Project Utility

Berdasarkan stretegi pemasaran dan data yang diperoleh, maka pemanfaatan lahan untuk pengembangan pembangunan rumah dapat lebih optimal dalam periode waktu satu tahun.Utilitas/jaringan yang ada disekitar lokasi antara lain jaringan Listrik PLN, Telkom, PDAM  dan jaringan pendukung lainnya.

vii.

Aspek Keuangan Proyek

a.

Proyeksi Biaya Proper

b.

Sumber Dana

Pembiayaan awal (Initial Investment) yang digunakan untuk perijinan dan modal kerja sarana, prasarana, kontruks serta biaya overhead diperoleh dengan komposisi modal sendiri dan modal investor. Untuk kebutuhan financing proyek, Manajemen perusahaan berencanamemenuhi sumber dana dengan komposisi sebagai berikut :

•

50% bersumber dari Investor/Bank

•

50% bersumber dari Dana Sendiri

c.

Proyeksi Penjualan

Berdasarkan proyeksi penerimaan dan pengeluaran kas, dapat diinformasikan sumber pengembalian sbb. :

Penerimaan Penjualan ​: Rp  10.500.000.000,-  (kelebihan  tanah excluded)    

HPP ​: Rp    8.976.300.000,-    

Margin Kotor​: Rp.​   1.523.700.000,-  (14,51%)

​

 “PERUMAHAN MEDINA RESIDENCE BINTARO” ​                                                         Page 16 of 19

d.

Rencana Cash Flow dengan asumsi harga jual Rp 200.000.000/unit

 “PERUMAHAN MEDINA RESIDENCE BINTARO” ​                                                        

viii.

Aspek Teknis

a.

Tahap Persiapan

•

Perencanaan

•

Perijinan

•

Persiapan Awal / Land Clearing

Secara umum timetable pelaksanaan proyek sesuai dengan tabel berikut :

b.

Tahap Konstruksi

Pembangunan rumah beserta saran dan prasaran akan membutuhkan waktu selama 6 bulan. Material yang digunakan adalah sesuai dengan tabel di bawah.

Spesifikasi Teknis

Jenis Pekerjaan	Spesifikasi
	Rumah
Pondasi	Batu kali
Dinding	Batu Bata diplester dan di aci
Lantai	Keramik
Rangka Atap	Baja Ringan
Penutup Atap	Setara genteng beton
Plafond	Triplek
Listrik	1300 W
Pintu	Double triplek
Kusen	Setara kayu borneo
Bak mandi	Fiberglass
Air	Sumur Bor
Jendela	Setara Kayu Borne + kaca